Über eine besonders verzwickte Frage aus der Pandemiezeit hat am Freitag der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden: Demnach sind Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung nicht deshalb nichtig, weil die Versammlung wegen der Coronamaßnahmen nur schriftlich stattfand. Die Verwalterin habe sich hier in einem unauflösbaren Konflikt befunden, erläuterte die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner. Entweder habe sie das Wohnungseigentumsrecht oder das Infektionsschutzrecht missachten müssen. (Az. V ZR 80/23)
Im konkreten Fall einer Eigentümergemeinschaft aus Hessen entschied sich die Verwalterin dafür, für den November 2020 zu einer schriftlichen Versammlung einzuladen. Sie bat die Wohnungseigentümer um eine Vollmacht und Anweisungen für die Stimmabgabe. Allerdings gaben nur fünf von 24 Eigentümern eine solche Vollmacht ab. Die Verwalterin hielt die Eigentümerversammlung allein ab und schickte später ein Protokoll mit den gefassten Beschlüssen.
Dagegen zogen die Kläger, Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, vor Gericht. Das Amtsgericht in Frankfurt am Main wies ihre Klage ab. Vor dem Landgericht bekamen sie aber recht, es erklärte die Beschlüsse für nichtig. Daraufhin legte die Wohnungseigentümergemeinschaft Revision beim BGH ein. Dieser hob das Urteil des Landgerichts nun auf und stellte die amtsgerichtliche Entscheidung wieder her. Die Klage ist damit endgültig abgewiesen.
Brückner erläuterte bei der Urteilsbegründung die schwierige Lage, in der sich Eigentümer und Verwalter im Herbst 2020 befanden. Denn einerseits waren Eigentümerversammlungen zu der Zeit wegen der Pandemie verboten. Andererseits gab es keine neue Regelung dafür. Die alten Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes galten also weiter – dort ist eine Versammlung mindestens im Jahr vorgesehen, aber kein rein virtuelles Treffen.
Sogenannte Vertreterversammlungen sind zwar zulässig und dürfen auch Beschlüsse fassen. Das setzt aber voraus, dass alle Eigentümer den Verwalter zur Stimmabgabe bevollmächtigten. Aus praktischen Gründen hätten viele Verwaltungen es in dieser Ausnahmesituation so gehandhabt wie in dem Fall aus Hessen, sagte Brückner. Das habe auch im Interesse der Eigentümer gelegen, die ja immerhin konkrete Weisungen für die Abstimmung erteilen konnten.
Beschlüsse einer Eigentümerversammlung seien nur dann nichtig, wenn sie gegen eine unverzichtbare Vorschrift verstießen, erläuterte die Richterin. Hier gehe es um eine Formvorschrift. Da die Abhaltung eines Treffens in Präsenz zu dem Zeitpunkt unmöglich gewesen sei, führe der Verstoß dagegen nicht automatisch dazu, dass die Beschlüsse nichtig seien.
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