Insgesamt 45 ehemalige Problemimmobilien sind saniert worden und inzwischen wieder bewohnt, in weiteren 40 ehemaligen Problemimmobilien finden zurzeit Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen statt. „Auch hier wird zukünftig wieder zeitgemäßer Wohnraum entstehen.“, erklärt Problemimmobilienkoordinator Jens Franke. Teil der Präsentation waren auch Planungen rund um bekannte Problemimmobilien in der Stadt: Ein Investor plant, das ehemalige Studentenwohnheim an der Alten Gladbacher Straße zu entwickeln, das seit vielen Jahren leer steht. Auch zum „Stadtschlösschen“ am Südwall gibt es Neuigkeiten.
So setzt sich die Arbeitsgruppe Problemimmobilien zusammen
Seitdem die Stelle des Koordinators Problemimmobilien 2020 geschaffen wurde, hat die in 2017 gegründete Arbeitsgruppe Problemimmobilien (AG Problemimmobilien), zu der unter anderem verschiedene Akteure aus der Stadtverwaltung wie die Bauaufsicht und die Wohnungsaufsicht und Behörden wie die Polizei und die Steuerfahndung gehören, in Großeinsätzen 40 Gebäude kontrolliert. Darüber hinaus fanden rund 100 Kontrollen einzelner Objekte durch den Koordinator Problemimmobilien sowie 15 großangelegte, gemeinschaftliche Quartiersbegehungen statt. Immer gehe es darum, städtebauliche Missstände zu beheben und längerfristigen Leerstand zu vermeiden, erklärt Franke: „Im Idealfall geschieht das durch den Eigentümer selbst oder durch einen Investor. Das erklärte Ziel ist, dass aus den Problemimmobilien wieder zeitgemäßer Wohnraum entsteht.“
Das sind Problemimmobilien
Als Problemimmobilien gelten sowohl bewohnte als auch über lange Zeit leerstehende Immobilien, die geltenden Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entsprechen oder eine negative Ausstrahlungskraft auf das Umfeld haben0. Oft gibt es durch Einsätze und Anzeigen beim Kommunalen Ordnungsdienst (KOD), der Bauaufsicht, der Wohnungsaufsicht oder bei der Polizei Hinweise auf Vermüllung, Verwahrlosung oder den Verdacht auf Überbelegung, zum Beispiel als ungenehmigte Arbeitnehmerunterkunft, sogenannte „Monteurswohnungen“. Auch Hinweise auf Prostitution gehören dazu, ebenso wie vermehrte Ruhestörungen.
Diese Hinweise werden ausgewertet und auf Basis dessen wird eine Immobilie als Problemimmobilie eingestuft und entsprechend kontrolliert. Sollten im Rahmen der Kontrollen zum Beispiel erhebliche brandschutztechnische Mängel festgestellt werden, kann es zur unmittelbaren Schließung des gesamten oder von Teilen des Gebäudes kommen. Auch unerlaubte Aufenthalte in der Bundesrepublik, Steuerhinterziehung, Sozialbetrug und Verstöße zum Melderecht werden überprüft. Alle Verfahren werden entsprechend dokumentiert und die Eigentümer ordnungsbehördlich aufgefordert, bauliche Mängel zu beheben. Spätere, regelmäßige Kontrollen des Zustands der Immobilie folgen. Für die Arbeitsgruppe und den Koordinator für Problemimmobilien ist dieser Prozess aufwendig, aber lohnenswert.
Ein Positivbeispiel gibt es zum Beispiel an der Lindenstraße
Positiv fällt zum Beispiel ein Gebäude an der Lindenstraße auf. Hier gab es eine Verpflichtung, innerhalb von zwei Jahren konkrete Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Heute sind die Baumaßnahmen weitestgehend abgeschlossen und das Gebäude wieder bewohnt. Entwicklungen sind auch von Eigentümern am Südwall zugesagt worden. Der Eigentümer einer leerstehenden Immobilie am Südwall 34/36 möchte diese bis 2025 sanieren, zurzeit finden Abstimmungen mit der Bauaufsicht statt. Auch mit dem Eigentümer des sogenannten „Stadtschlösschens“, ebenfalls auf dem Südwall, befindet sich die Stadt im Austausch. Der Eigentümer lässt in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde Sicherungsmaßnahmen durchführen, auch die Inanspruchnahme des Hof- und Fassadenprogramms und der Denkmalförderung werden von ihm geprüft. Es gibt Kaufinteressenten für das Gebäude.
Als Eigentümerin einer Problemimmobilie an der Sankt-Anton-Straße 100 tritt die Stadt zukünftig selbst auf. Der Ankauf fand im Rahmen des Modellvorhabens Problemimmobilien statt. Die stark sanierungsbedürfte Immobilie soll abgerissen und anschließend durch die Projektgruppe „Essbare Stadt“ mit öffentlich zugänglichen Hochbeeten genutzt werden.
Auch das ehemalige Studentenwohnheim soll entwickelt werden
Positive Nachrichten gibt es auch vom ehemaligen Studentenwohnheim an der Alten Gladbacher Straße, das seit vielen Jahren leer steht und zu den prominenten Problemimmobilien Krefelds gehört. Hier plant ein Investor derzeit die Kernsanierung des Hochhauses. Es sollen 54 Wohneinheiten mit Balkonen entstehen, rund ein Drittel frei finanzierte und rund zwei Drittel öffentlich geförderte Wohnungen. Aktuell findet im Rahmen der Förderzusage die abschließende Bonitätsprüfung der „NRW.Bank“ statt. Gleich nebenan wird der Investor die Planung eines Neubaus mit 24 barrierefreien Wohnungen umsetzen. Die Baugenehmigungen liegen bereits vor, der Baubeginn ist noch in diesem Jahr geplant.
Dass die Stadt nicht immer Handlungsspielraum hat, zeigt der Sachstandsbericht der Stadtverwaltung ebenfalls. Schwierig sei es, wenn Problemimmobilien zu überteuerten Kaufpreisen angeboten werden, Uneinigkeit in Erbgemeinschaften bestehen oder Erben sogar unbekannt sind. „In Oppum betreuen wir eine stark baufällige Immobilie, für die es einen Kaufinteressenten gibt. Der Kauf konnte aber bislang nicht abgeschlossen werden, weil es unbekannten Erben gehört“, erklärt Franke. Der Problemimmobilienkoordinator hat nun einen Antrag auf Nachlasspflegschaft beim Amtsgericht gestellt. Dadurch könnte der Verkauf möglich werden. „Solche Verfahren sind unheimlich aufwendig“, beschreibt Franke weiter. „Wenn es am Ende zu einem positiven Ergebnis kommt, hat es sich gelohnt.“
„Zweckentfremdungs- bzw. Wohnraumschutzsatzung“ auf dem Weg
Damit die Stadtverwaltung zukünftig noch mehr Handhabe hat, plant sie in Abstimmung mit der Politik eine „Zweckentfremdungs- beziehungsweise Wohnraumschutzsatzung“ auf den Weg zu bringen. Diese hat stadtweit das Ziel, Leerstand von über sechs Monaten und Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung sowie Kurzzeitvermietung zu vermeiden. Ordnungswidrigkeiten können mit Geldbußen bis zu 500.000 Euro geahndet werden. „Dieses hohe Bußgeld ist am Ende nur eine Zahl. Wichtig ist, dass wir durch diese Satzung die Möglichkeit zur Sanktion erhalten“, erklärt Franke. „In anderen Städten gibt es dadurch bereits Erfolgserlebnisse. Wir sind mit mehreren Kommunen hierzu im Erfahrungsaustausch.“ Der Satzungsentwurf wird derzeit verwaltungsintern und mit dem Ministerium abgestimmt. Die Satzung muss dann durch die Politik beschlossen werden.
